讀者問：我二姊嫁了一個大她二十幾歲的丈夫，但她的婚姻並不幸福，一直被當下女，最近她的先生疑有外遇，竟然要趕她出門，就連我二姊的女兒也很不孝，父女聯手對付我二姊，她丈夫只是要趕她出門，也沒有說要離婚或給贍養費，我二姊如果想離開他丈夫，該怎麼辦？可以向他請求多少錢？

盧天成律師答： 
依我國《民法》規定，離婚有三種方式，一種是夫妻雙方以書面，同意和平解除婚姻，稱為兩願協議離婚；一種是具有法定原因，夫妻一方可請求法院以判決，強制解除婚姻，稱為裁判離婚；最後一種是經法院調解或和解的方式，協議離婚。 
讀者的二姊如果想離開他丈夫，要看他們兩個是否可自行協商，雙方以協議離婚方式結束婚姻。如果無法協議的話，需視兩人婚姻有無出現《民法》第一○五二條所規定的法定離婚要件，再決定是否向法院起訴請求判決離婚。 

贍養費因案不同

一般常見判決離婚的狀況，包括一方有外遇通姦，或是有家暴行為如毆打、言詞侮辱、無故不履行同居義務與不負擔扶養義務等原因。
一般判決離婚，可向對方請求因離婚、侵害名譽權的精神損害賠償、陷於生活困難的贍養費、對未成年子女的扶養費與夫妻財產制的財產分割等，但請求金額需依具體個案判斷，建議讀者針對個案情形盡早詢問律師，比較不會出差錯。

盧天成律師答： 
讀者的朋友開車紅燈右轉的時候，導致後面兩台機車相撞，雖然你朋友的車尾無擦撞痕跡，但是如果該十字路口規定禁止紅燈右轉，因為你朋友違規右轉，才導致後面兩台機車反應不及而相撞，則你朋友與該兩輛機車相撞的意外發生，恐有因果關係，讀者的朋友會因此有刑事過失傷害或民事侵權損害賠償的問題。 
如果機車相撞的意外，是第二輛機車自己未注意車前狀況而撞到第一輛機車，與你朋友紅燈右轉並無關連性，肇事責任即應由第二輛機車自己負責，你朋友就無刑事過失傷害或民事侵權損害賠償的問題。 

盡早詢問專業律師

所以建議讀者朋友先妥善保存車禍相關證據，包括交通事故當事人登記聯單、談話紀錄表、警繪交通事故現場圖、應訊筆錄、現場照片或現場監視錄影等書面資料，此外包括行車事故鑑定委員會鑑定意見書、醫院鑑定報告等資料，也應妥善保存，以備後續官司使用，或盡早詢問專業律師，針對個案情形研判。

盧天成律師答： 
讀者向房東承租地下室車位，房東承諾簽約當日即可將車子停到該車位，所以房東應將完好、且可停放車子的車位提供給你，雙方才算完成租賃關係交付的義務。 

先請房東移車再租

如果讀者在承租地下室車位時，就已有不知何人所有的車子，擅自停在這個車位上，代表房東沒有完成其交付停車位的義務，讀者是可以拒絕交付租金給房東，並請房東自行想辦法移走該車後，再開始雙方的租賃契約。
但是如果讀者是在承租停車位一段時間之後，才出現不明車輛停放、佔用在自己的承租車位上，此時讀者就得要自己想辦法解決了。 

可報警調車籍資料

根據讀者提問內容看來，經詢問房東、警衛大家均不知該不明車輛的車主，且該車也無大樓停車證，甚至找不到相關資料可聯絡到車主，這種狀況下該車明顯有違規佔用車位擅自停車之嫌，建議讀者可打電話一一○報警，請警察會調閱監理所的車籍資料查出車主，並聯絡車主出面處理，以利讀者後續採訪法律行動。

【潘姿羽╱台北報導】每個房客都希望租約期間能和房東和平相處，若須提早搬遷，就得留意可能發生爭執。專家提醒，租屋合約通常以1年為期，提前解約的一方得付違約金；建議雙方簽約時就該針對提前解約的因應方式達成共識。

為避免房客隨意解約，房東多半會在租賃契約書加註「此租賃契約至少維持12個月，乙方（房客）未住12個月迄移押金不得退還」或「提前解約將不退預繳金」等條文。台灣房屋加盟事業總部法務處經理汪靜雯表示，由於合約書具法律效力，如果承租人在簽約時對提前解約的處理方式沒有異議，便是同意合約規定，房東有權利不退還押金。 

提早1個月告知

由於臨時解除租賃契約會造成雙方困擾，通常合約書會要求提前解約須提早1個月告知並沒收押金做為違約金，但汪靜雯提醒，《土地法》規定押金上限不得超過2個月租金，若合約內容有不合理要求，承租人應事前溝通以保障自身權益。
市面上的租賃契約通常單方面約束承租人而未規範房東，汪靜雯表示，基於平等原則，簽約時承租人可要求房東一同遵守規定，若有法律疑慮也可請消保官協助處理。 

姿態放軟多溝通

租屋糾紛雖然多，賠償金額通常不高，多數人不會選擇走上法律程序，天成律師事務所主持律師盧天成表示，簽約時彼此要有共識，若有突發狀況，姿態放軟、多和房東溝通協調，才能找到雙方都可接受的解決方案。 

租屋小提醒

◎《土地法》規定押金不得超過2個月租金
◎若承租人提前解約，房東有權依合約書規範不返還押金，因此簽約時應確認雙方有共識
◎口頭承諾較無保障，應將協議後的內容明文列於合約書

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120922/34524973/

讀者問：我與丈夫離異，他三年前過世，沒有遺產只留下債務，銀行債務由兩個兒子處理完畢。至於私人債務部分，前夫的兄弟寄來一份沒有借據的帳務清單，要求我兒子負責，並附上一張財產協議書，要我兒子放棄對我前公公財產的繼承權。我前公公還在世，我的兒子日後真的不能繼承他的財產嗎？前夫兄弟有權這樣做嗎？

盧天成律師答： 
《民法》關於繼承規定於二○○九年六月修法，由概括繼承主義改為限定繼承主義。依《民法》第一一四八條規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」 
換句話說，繼承的財產有多少就賠償多少，賠完了就不用再賠，並不會影響到後代繼承人個人的財產，也就是不會再發生「父債子還」的情況。 

生前拋棄不具效力

讀者先生過世的時間若是在二○○九年六月之前，則其繼承人（兩個兒子）須概括繼承其債務；若在二○○九年六月之後，則繼承人只以繼承得到的財產為限度負清償責任，讀者的兒子並無義務以個人的財產負擔其父親的債務。
讀者前公公的財產繼承權部分，關於拋棄繼承的規定是以繼承人於繼承事實（即過世）發生、知道得繼承時起，三個月內以書面向法院聲請。所以在繼承開始前預立財產協議書，放棄對財產的繼承權，並不生效力，讀者的兒子還是可繼承讀者前公公的財產。

讀者問：我們社區管委員的委員每次開幹部會議，委員都自訂每人可領出席費五百元，這是合法的嗎？另外，我們的電梯門口可否在不妨礙大家出入的情況下，暫時停放腳踏車呢？此外，我對我們社區管委會的財務收支有疑問，我要如何查看帳冊？

盧天成律師答： 
依《公寓大廈管理條例》第二十九條規定，公寓大廈應成立管理委員會，有關主任委員、管理委員的選任、解任、權限、人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，須依區分所有權人會議的決議或規約規定。 
另依《公寓大廈管理條例》第三十五條規定，利害關係人於必要時，得向管理委員會請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會議紀錄、帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤費用使用情形等資料。 

財務帳冊可調閱

因此管理委員會開會時，委員可否支領出席費五百元，要看區分所有權人會議的決議而定，或視規約內容有無規定，如果沒有，委員們恐有不當得利之嫌。
讀者本身若是該公寓大廈的區分所有權人，當然就屬公寓大廈的利害關係人，本於關注社區管理事務的考量，向管理委員會請求閱覽或影印管委會的收支資料，管理委員會自有提供的義務，但可收取適當的成本費用。
至於電梯門口屬出入通道，不應放置私人物品，以免影響住戶行走交通及社區美觀整潔。

讀者問：我的租約6月到期後未與房東續簽，最近打算搬遷，月初致電給房東要她月中來租屋處接受交屋退租，但她表示就算月中搬離也要算整個月的租金。想請問房東這樣合理嗎？依《民法》第450條第2款「未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」我該如何主張，才符合法令所謂有利於承租人的習慣？ 

盧天成律師回應：由於不定期契約通常沿用原先的簽約條文和規範，如果之前簽的租賃合約以月為單位收租，之後的不定期契約按理來說同樣以月為單位支付租金，在雙方未協議的情況下，房客想更改為以實際天數計算租金的論點是較薄弱的。

一般租賃契約都按月收租，即便有《民法》450條的論述，此案例房東的立場還是比較站得住腳，建議承租人先與房東溝通，往後簽約時，應確認細節，將雙方協議的處理方式明列於合約書較有保障。

日前清華大學研究生在租處縱火試圖趕走鄰居，報章媒體亦不時可見房屋因電線走火、使用人不慎而發生火警的事件。專家指出，租賃關係中承租人只要無重大過失，可受《民法》第434條保障不須付賠償責任，但若承租人蓄意縱火，便可能觸《刑法》之縱火罪，須承擔刑責。

常見的房屋失火意外多為管線老舊、電線走火，或者居住使用人菸蒂掉落等原因，針對房屋出租卻發生意外的情況，可依承租人是否「故意」而究責。 

失火責任須舉證釐清

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，《民法》條文是站在消費者立場保障承租人，因此，若僅僅是標的物老舊引起的電線走火，房東不能以房客未盡保持義務而要求賠償。
甚至房客可以主張《民法》第435條的「租賃物一部滅失之效果」，意思是因為不可歸責於承租人的原因，使得租賃物部分損壞，承租人可以要求減少租金。若是租賃物毀損程度已經無法租用的話，承租人還可以終止契約。
《民法》第434條指出，租賃物(租處)因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對出租人(房東)負損害賠償責任。
雖然《民法》對失火責任的「重大過失」未明確定義，天成律師事務所主持律師盧天成表示，一般重大過失指的是人為縱火，或欠缺一般人應有的注意。 

蓄意縱火將觸犯刑法

如蓄意縱火、燒炭自殺或是在房內燒東西、亂丟菸蒂等，承租人須向出租人負損害賠償責任。但若出租人和承租人對「重大過失」的認知不同而提出訴訟，出租人便須負擔舉證責任。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121208/34691421/

民眾買房最怕買到違建屋，運氣不好的話，可能入住就遭舉報拆除。實務上，不只中古屋，即便民眾購買新成屋，也有買到違建的風險。法律專家建議，購屋時最好向業者要求檢視使用執照，比對各空間是否符合使照規範，若有不符的情形，就可能為建商擅自增建或改建，於法就是違建。

建商蓋房子都須遵守法規，取得建照後按法定的建蔽率、容積率，合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說，建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%；若基地面積為100坪，則可蓋的建築物每層最多75坪。容積率為建物可興建面積，以300%除以建蔽率75%，建築可蓋到4層樓高。在建案完工後，經業者申請，政府將核發建物使用執照。 
有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買，會在取得使用執照後，利用增建、改建等「二次施工」，改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」，就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。經過這種手法「創造」出的室內坪數，因未經申請核可，就屬違法，一旦遭到檢舉將被視為違建，遭公權力拆除。 

坡道變機械 產權扯不清

立詳法律事務所律師張建鳴表示，違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室，曾有建案的管道間遭改建為停車位，違規使用。也有建商為了增加車位數量，將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」，民眾若購買後才發現，同樣可能遭到舉報拆除。
舉例來說，有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」，切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」，如此一來，原屬坡道平面車位的土地持分，將變成多人瓜分。按合法的產權登記，買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權，產生糾紛。
張建鳴表示，消費者在購買新成屋時，可以觀察室內空間使用用途，是否符合使用執照規範，特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件，天成律師事務所主持律師盧天成表示，民眾可請賣方出示買賣契約書，或提供建物謄本上的建物面積，或者是現狀說明書，有助釐清屋況是否合法，保障權益。 

【使用執照報你知】

˙定義：建築物建造完成後應請領的執照，其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121215/34706557/