【周承諺╱台北報導】日前爆發上千名房仲不經合法考照，而採花錢「購買」不動產經紀人證照，凸顯市場仍存在不肖的非法房仲。專家表示，挑選房仲時，可先從店家招牌觀察標記直營或是加盟店面，店內也須掛上「不動產經紀人證照」等書面證明。

坊間房仲品牌眾多，除了較具規模的8大房仲外，離開都會區的房仲多為地區性品牌，服務水準參差不齊，可能遭遇業者惡性倒閉或收費不明的陷阱。因此，民眾所選擇的房仲是否為「正派經營」非常重要。永慶房屋法務部協理吳宜學建議，民眾可從戶外「招牌」檢視起。 

證照過期不能營業

由於房仲經營模式分為「直營店」與「加盟店」，加盟業者常見以2種名稱掛招牌，一為「加盟品牌名稱」，另一種則標明「○○不動產」。房仲業者從店面招牌到個人名片，都應該要註明公司行號名稱，若名片與招牌皆無店面名稱，民眾就須警覺店家可能不是合法立案。
每家房仲店面都必備「不動產經紀人執照」。根據《不動產經紀業管理條例》，每間房仲店面最少要有1張不動產經紀人執照，若是20人以上的公司則須具備2張證照。吳宜學提醒，該證照是否過期，可顯示房仲業者是否定期參加不動產經紀員訓練，證照過期房仲也不能對外營業。 

保證金保障買賣方

「營利事業登記證」、「政府核准證明」、「營保證明」亦為3樣房仲必備的證書，前2項證書為政府經過審查、備案之後所頒布證明開店證明文件。「營保證明」則能證明該房仲向不動產經紀公會繳交「營業保證金」，用意在於假使房仲惡性倒閉，買、賣雙方也能從這筆基金中獲得賠償，較有保障。
房仲各式的收費標準，也須與各項證書掛在店內牆面明顯處。天成律師事務所主持律師盧天成表示，此舉是要讓仲介收費方式的透明化，可避免議價、斡旋因價格認知不同，產生不必要的糾紛。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130316/34889898/

【顏嘉瑩╱綜合報導】奢侈稅（全名《特種貨物及勞務稅條例》）今年6月將屆滿兩年，其存廢與否一直受到外界討論，原本是立意良好的「打擊投資客，抑制墊高房價」，但擬法不周全，卻害到許多不懂遊戲規則的老百姓。最近《蘋果》接獲許多讀者投訴，除了部分投資客案例，更多為一般民眾慘遭奢侈稅荼害，以下案例狀況雖不盡相同，但或可作為政府補救，立委修改奢侈稅法參考。

律師看法 盧天成

民眾買賣屋時，建議先研究《特種貨物及勞務稅條例》和豁免條款，如果賣屋時，發現符合豁免規定，但卻被課稅時，可向國稅局爭取，並提出豁免證明。但是像下方案例中王先生和陳先生因聽信房仲業者、代書說法而賣屋，只要有證據可證明他們曾經說過「不會被課稅」，就有債務不履行的疑慮，民眾可找律師諮詢並提出告訴。 
天成律師事務所主持律師

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130317/34892696/

民眾買房最怕買到違建屋，運氣不好的話，可能入住就遭舉報拆除。實務上，不只中古屋，即便民眾購買新成屋，也有買到違建的風險。法律專家建議，購屋時最好向業者要求檢視使用執照，比對各空間是否符合使照規範，若有不符的情形，就可能為建商擅自增建或改建，於法就是違建。

建商蓋房子都須遵守法規，取得建照後按法定的建蔽率、容積率，合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說，建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%；若基地面積為100坪，則可蓋的建築物每層最多75坪。容積率為建物可興建面積，以300%除以建蔽率75%，建築可蓋到4層樓高。在建案完工後，經業者申請，政府將核發建物使用執照。 
有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買，會在取得使用執照後，利用增建、改建等「二次施工」，改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」，就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。經過這種手法「創造」出的室內坪數，因未經申請核可，就屬違法，一旦遭到檢舉將被視為違建，遭公權力拆除。 

坡道變機械 產權扯不清

立詳法律事務所律師張建鳴表示，違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室，曾有建案的管道間遭改建為停車位，違規使用。也有建商為了增加車位數量，將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」，民眾若購買後才發現，同樣可能遭到舉報拆除。
舉例來說，有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」，切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」，如此一來，原屬坡道平面車位的土地持分，將變成多人瓜分。按合法的產權登記，買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權，產生糾紛。
張建鳴表示，消費者在購買新成屋時，可以觀察室內空間使用用途，是否符合使用執照規範，特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件，天成律師事務所主持律師盧天成表示，民眾可請賣方出示買賣契約書，或提供建物謄本上的建物面積，或者是現狀說明書，有助釐清屋況是否合法，保障權益。 

【使用執照報你知】

˙定義：建築物建造完成後應請領的執照，其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121215/34706557/

【周承諺╱台北報導】民眾購買預售屋最介意室內坪數縮水，或是建築工程延宕，房屋無法如期完成。代銷業者表示，交屋坪數誤差值約以正負2%內為標準，若短少超過標準可向建商求償或解約。民眾要求業者提供建築藍圖，做為室內坪數的精算基準。

民眾在房屋預售階段，光憑銷售現場提供「平面圖」與「家配圖」的資訊是不夠的，主要原因為平面圖無標記尺寸說明，房屋的坪數只能由業者口頭告知，對購屋者較無保障。 
永慶代銷部協理潘是諭表示，民眾選購時可向業者要求出示「建築藍圖」，上面將記載室內的長、寬、高等尺寸，藉此得知詳細的坪數。 

確認車位編號坪數

潘是諭建議，在前往銷售現場前，民眾可以付費找專業建築師、或室內設計師陪同看屋，他們能夠從「建築藍圖」資料中精算出房屋實際尺寸，以核對是否與業者提供的坪數相吻合，降低買到坪數縮水的風險。若民眾購買停車位，也可要求註明車位實際坪數大小，並確認停車位編號。
預售屋成屋後，地政機關會前往丈量成屋尺寸，建檔為「建物測量成果圖」，此資料可供民眾參考。潘是諭表示，民眾在交屋前，可先向地政機關調出「建築測量成果圖」，與預售時拿到的「建築藍圖」做比較，確認是否有所出入，以及是否在誤差範圍內，以確保權益。 

釐清房款信託單位

天成律師事務所主持律師盧天成表示，若無預售階段的詳細比對，民眾可以在交屋時找室內設計師、建築師等專業人士協助檢驗交屋，以實際測量屋內尺寸驗證坪數。民眾也可拿平面圖對照實際屋況，檢視室內是否增建多出的樑柱，因樑柱容易佔去可使用空間，造成坪數短缺。若有不符合預售時的屋況條件，買方可請求賠償，情節重大甚至可無條件解約。
專家提醒，民眾購買預售屋先要看清楚合約書上的信託單位，一般而言，預售案信託分為「銀行信託」以及「同業互保」2種。「銀行信託」由銀行作為擔保人，民眾繳付的款項是先交給銀行，再由銀行放款給建商蓋房子，比起建商同業互相擔保有保障。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130119/34781101/

【顏嘉瑩╱綜合報導】《蘋果》日前接獲讀者投訴，指購買三發建設高雄市預售案「總裁行館」，付訂金後發現合約有不合理條款欲刪減，但雙方尚未簽約，銷售人員卻將200萬元簽約金收走；讀者說，最後約沒簽成，建商應退還訂金、簽約金與賠償金。不過專家說，此案為雙方對流程認定不同，讀者僅可拿回原金額，不能要求違約賠償金。

賣方擅收200萬

讀者Ricky表示，去年12月欲購買「總裁行館」透天產品，現場審閱合約後就下訂30萬元，並將購屋預購單和房屋、土地買賣契約書樣本讓帶回家審閱。Ricky說，合約書提到買方除總價外，須另付瓦斯管線費、光纖網路裝置費等，他認為不合理，所以簽約當日口頭告知現場銷售人員，希望能將該條文刪除，才願意繼續簽約。 
Ricky說，他當天帶200萬元現金作為簽約金，到現場後先交給銷售小姐保管，不料雙方尚未對合約內容達成共識，銷售小姐便將200萬元存入銀行。 

只能無息退原款

Ricky認為，因最後並沒簽約，建商應歸還先前繳納共230萬元現金，並賠償1倍違約金，共460萬元。三發地產表示，因簽約並未完成，僅能將原款項無息退還。
天成律師事務所主持律師盧天成指出，據《民法》第249條第2款，若契約因為付訂金當事人的事由而不能履行時，訂金不得返還；此案例為雙方對於流程認知不同，讀者僅可拿回原金額，不能要求加倍返還。 

Ricky買屋糾紛事件簿

2012/12/10  Ricky支付30萬元訂金
2012/12/15  Ricky在原訂簽約日不克前往，改於22日簽約
2012/12/22  Ricky與銷售人員說明契約書中條文疑慮，雙方尚未簽約，但銷售人員已先將Ricky帶去的200萬元簽約金錢存入銀行
2013/1/4~2013/1/15  雙方存證信函往來

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130206/34818820/