【潘姿羽╱台北報導】每個房客都希望租約期間能和房東和平相處，若須提早搬遷，就得留意可能發生爭執。專家提醒，租屋合約通常以1年為期，提前解約的一方得付違約金；建議雙方簽約時就該針對提前解約的因應方式達成共識。

為避免房客隨意解約，房東多半會在租賃契約書加註「此租賃契約至少維持12個月，乙方（房客）未住12個月迄移押金不得退還」或「提前解約將不退預繳金」等條文。台灣房屋加盟事業總部法務處經理汪靜雯表示，由於合約書具法律效力，如果承租人在簽約時對提前解約的處理方式沒有異議，便是同意合約規定，房東有權利不退還押金。 

提早1個月告知

由於臨時解除租賃契約會造成雙方困擾，通常合約書會要求提前解約須提早1個月告知並沒收押金做為違約金，但汪靜雯提醒，《土地法》規定押金上限不得超過2個月租金，若合約內容有不合理要求，承租人應事前溝通以保障自身權益。
市面上的租賃契約通常單方面約束承租人而未規範房東，汪靜雯表示，基於平等原則，簽約時承租人可要求房東一同遵守規定，若有法律疑慮也可請消保官協助處理。 

姿態放軟多溝通

租屋糾紛雖然多，賠償金額通常不高，多數人不會選擇走上法律程序，天成律師事務所主持律師盧天成表示，簽約時彼此要有共識，若有突發狀況，姿態放軟、多和房東溝通協調，才能找到雙方都可接受的解決方案。 

租屋小提醒

◎《土地法》規定押金不得超過2個月租金
◎若承租人提前解約，房東有權依合約書規範不返還押金，因此簽約時應確認雙方有共識
◎口頭承諾較無保障，應將協議後的內容明文列於合約書

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20120922/34524973/

日前清華大學研究生在租處縱火試圖趕走鄰居，報章媒體亦不時可見房屋因電線走火、使用人不慎而發生火警的事件。專家指出，租賃關係中承租人只要無重大過失，可受《民法》第434條保障不須付賠償責任，但若承租人蓄意縱火，便可能觸《刑法》之縱火罪，須承擔刑責。

常見的房屋失火意外多為管線老舊、電線走火，或者居住使用人菸蒂掉落等原因，針對房屋出租卻發生意外的情況，可依承租人是否「故意」而究責。 

失火責任須舉證釐清

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，《民法》條文是站在消費者立場保障承租人，因此，若僅僅是標的物老舊引起的電線走火，房東不能以房客未盡保持義務而要求賠償。
甚至房客可以主張《民法》第435條的「租賃物一部滅失之效果」，意思是因為不可歸責於承租人的原因，使得租賃物部分損壞，承租人可以要求減少租金。若是租賃物毀損程度已經無法租用的話，承租人還可以終止契約。
《民法》第434條指出，租賃物(租處)因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對出租人(房東)負損害賠償責任。
雖然《民法》對失火責任的「重大過失」未明確定義，天成律師事務所主持律師盧天成表示，一般重大過失指的是人為縱火，或欠缺一般人應有的注意。 

蓄意縱火將觸犯刑法

如蓄意縱火、燒炭自殺或是在房內燒東西、亂丟菸蒂等，承租人須向出租人負損害賠償責任。但若出租人和承租人對「重大過失」的認知不同而提出訴訟，出租人便須負擔舉證責任。

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121208/34691421/

【鄭詠翰╱台北報導】為避免租屋處變成凶宅，近來台中一中商圈已有不少房東在租賃契約中，加註「惜命條款」，明訂租客若在屋內自殺身亡，其繼承人或法定代理人須照價買屋。建議房東事前審慎過濾租客「預防勝於求償」。

就過去的案例顯示，特種行業工作者、職業不穩定與未婚之男女同居3大類房客，風險高於其他租客。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，特種行業工作者因作息不固定、訪客背景複雜等因素，自身安全有不少疑慮。職業不固定者收入不穩，情緒起伏大，遇到挫折恐有不明智行為。未婚的同居男女，又以學生情侶的情感問題風險較高。 

了解感情並規約管理

此類高風險租客常集中於商圈或部分學區，江龍名建議，房東可從租屋帶看過程中，與租客的互動、攀談或契約加註但書等方法，觀察對方行為舉止，有無精神狀況異常，並了解租客需求、背景、工作及感情狀況，再利用規約管理方式，達到預防的效果。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，房東可利用定期互動或透過社區管理員，了解房客近況與交友情形，再觀察租金繳付等方式，推判房客的工作狀況和財務的穩定度。 

賠償金約市價15~20%

若不幸遇上憾事，房東欲求償，永慶房屋法服部協理吳宜學表示，依過去判例，大部分房東可獲得之賠償金為該房屋市價15%~20%。但也有例外，每個案件仍須視法院最終判決而定，其事後舉證特別重要，往往就是判決勝負關鍵。他建議房東可委託房仲和估價師算出損失價值，再以補償價值損失的方式進行求償。
天成律師事務所主持律師盧天成表示，房客行為造成租處成凶宅所生之房價下跌，屬民事「侵權行為」，訴訟應以「侵權行為之損害賠償」為主張，而非契約「惜命條款」所列照價買回。由於「惜命條款」有違買賣之自由意志，牴觸善良風俗與公平原則，就算經雙方同意另行立約，其繼承人或法定代理人有權不履行。 

近年租屋成凶宅房東求償判例

★2011/11/1
台中王姓男子於租屋處跳樓自殺，房東求償140萬，二審獲判66萬元定讞
★2011/9/26
台北李姓女子因患有恐慌症，在租屋處燒炭自殺，房東求償156萬元，一審判家屬免賠定讞
★2011/9/20
台北陳姓女子因患有精神疾病在未婚夫租屋處注射麻藥自殺，房東求償443萬元，二審判家屬免賠定讞
★2011/6/21
雲林林姓婦人因患憂鬱症，於友人租屋處跳樓自殺，房東求償100萬元，一審家屬判賠房價損失73萬元定讞
★2010/1/6
台北陳姓男子於友人租屋處燒炭自殺，房東求償房價損失100萬元，一審判家屬免賠定讞
★2009/7/16
台中林姓男子在租屋處燒炭自殺，房東求償300萬元，一審家屬判賠房價損失279萬元定讞
資料來源：《蘋果》採訪整理 

預防租屋成凶宅

★出租前
◎觀察租客行為舉止，確認有無精神異常行為
◎與租客攀談，了解需求、背景、工作及感情狀況
◎契約加註但書，明訂損害賠償方法，以為嚇阻
★出租中
◎定期與房客互動，可了解房客近況
◎透過社區管理員，觀察房客交友狀況
◎觀察租金繳付情形，推判房客工作與財務的穩定度

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130309/34876884/